In Italia accade spesso di trovarsi di fronte ad immobili in cui sono stati effettuati lavori edili senza aver richiesto i dovuti permessi amministrativi. Per questo, quando il proprietario decide di regolarizzare tale situazione, è necessario richiedere una sanatoria, se l’abuso è sanabile, o quando possibile un condono.
Vediamo quindi cosa si intende per sanatoria edilizia, quali sono le differenze con il condono e l’iter necessario per sanare gli abusi esistenti.
SANATORIA EDILIZIA: CHE COSA E’?
La sanatoria è un provvedimento amministrativo ordinario, discipilinato dal TESTO UNICO DELL’EDILIZIA, che permette di ripristinare situazioni in cui lo stato di fatto dell’Immobile non è conforme allo stato di progetto di quest’ultimo, depositato presso il comune di appartenenza.
QUALI SONO LE DIFFERENZE CON IL CONDONO?
La fondamentale differenza tra sanatoria e condono edilizio è che la prima è un provvedimento amministrativo mentre il secondo è una legge speciale. Proprio per questo motivo il condono è concesso dal parlamento solo per un periodo limitato di tempo. In Italia, ad oggi, si sono succeduti soltanto 3 condoni discipilinati dalle leggi n. 47 dell’85, n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003. Ognuna di queste leggi aveva poi delle specifiche particolari e prevedeva comunque dei casi di esclusione e diverse restrizioni.
Ad oggi non è previsto nessun nuovo condono e non è più possibile richiederlo facendo appello alle leggi speciali citate sopra, per questo l’unica strada da percorrere per sanare le irregolarità presenti sul tuo immobile è quella della sanatoria edilizia. Vediamo quindi nei punti successivi come individuare la non conformità, come richiedere la sanatoria e alcune informazioni su costi e tempistiche.
COME INDIVIDUARE LA NON CONFORMITA’ DELL’IMMOBILE?
Ogni proprietario dovrebbe avere una copia di tutta la documentazione relativa al proprio immobile come progetti, visure e planimetrie. Tuttavia è sempre possibile, con l’aiuto di un tecnico, richiedere l’accesso agli atti al comune dove è sito l’immobile per verificare che il progetto depositato corrisponda effettivamente alla realtà dei fatti.
Nel panorama italiano è purtroppo molto facile riscontrare difformità e abusi edilizi quando si confrontano i progetti con lo stato di fatto degli immobili. Spesso ci si ritrova davanti a cucine con metrature diverse, finestre murate, balconi non presenti nel progetto depositato in comune ma anche a veri e propri ampliamenti dell’immobile stesso. Tutti gli abusi, da quelli più piccoli a quelli più grandi, costituiscono allo stesso modo un illecito e per questo occorre che vengano sanati. Questo è necessario anche per ricevere un finanziamento bancario o per far si che quello stesso immobile sia commerciabile. Inoltre ad oggi la conformità dell’immobile è necessaria anche per poter accedere a diversi bonus (superbonus 110%, sisma bonus etc.). Vediamo quindi più nel dettaglio come procedere per richiedere una sanatoria una volta appurata la non conformità, soffermandoci anche sulle differenze tra quella strutturale e quella urbanistica.
COME RICHIEDERE UNA SANATORIA?
La sanatoria di un abuso edilizio si deve richiedere presentando un’istanza al comune di appartenenza dell’immobile tramite un tecnico competenze e abilitato (ingegnere, architetto o geometra). Inoltre, se gli abusi riguardo anche parti strumentali, dovrà essere inviata anche la valutazione della sicurezza dell’immobile all’ex genio civile di appartenenza. L’istanza che viene presentata non è altro che la denunica dell’illecito, pertanto prevede anche il pagamento di una sanzione pecuniara da parte del contribuente ravveduto.
Successivamente alla presentazione della pratica da parte del proprio tecnico, l’ufficio responsabile dovrà pronunciarsi in merito, accettando o respingendo la domanda di sanatoria.
Inoltre se l’immobile presentava anche delle difformità in ambito catastale, se l’istanza viene accettata, si dovrà procedere anche al nuovo accatastamento dell’immobile in modo tale che quest’ultimo sia conforme anche dal punto di vista catastale.
SANZIONI, COSTI E TEMPISTICHE
Come precisato sopra, trattandosi di un illecito, la sanatoria prevede anche il pagamento di una sanzione pecuniara. Quest’ultima può avere costi diversi a seconda delle casistiche; ad esempio se l’abuso è relativo ad aumenti di volume, frazionamenti o cambi di destinazione d’uso è previsto il doppio del contributo di costruzione che si sarebbe dovuto versare in caso di comunicazione precedente ai lavori (art. 36 T.U.E).
Inoltre, oltre alle sanzioni di cui sopra, andrà poi considerata la parcella dell’ingegnere, archittetto o geometra che vi supporterà nella redazione dell’istanza, interfacciandosi con il comune per vostro conto. Questi costi, come anche le tempistiche per la redazione della documentazione necessaria, sono difficilmente approssimabili in quanto dipendono molto dalla tipologia di abuso da sanare, dalla grandezza dell’immobile stesso e da molti altri fattori.
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